不是别墅的别墅 - 企业社会责任论坛

央视曝光盐城建湖县违规建造大量豪华别墅

　　这片在建的别墅群名叫御墅东方，位于江苏盐城市建湖县的建宝路西侧。小区的对面就是建湖县花费重金打造的双湖公园，整个别墅区全部为三层结构，除了少数几栋为双拼外，其它全部为独门独院。四面环水的设计，大理石贴装的外立面，宽敞的庭院，虽然还没有完全竣工，但不难想象此处建成后的奢华气派。这样的建筑，应该叫作什么呢？

　　无论是施工工人，还是咱们一般人看来，这些建筑理所当然叫做别墅，而且这些别墅档次还不低。像眼前这些在这个小区里还不算最好的，在小区的最南侧，记者还发现了一栋占地足有三四亩之多的独栋别墅，而且门前已经挖好人工河道，修好小桥，光天井的面积估计就有上百平米。

　　在开发商的广告上，我们看到了这样的广告语："一花一世界，一步一琼瑶"和"中国榜样阶层征服世界之后的指定珍藏。"

　　面对如此奢华的别墅群，开发商在接受记者采访时却一改楼书中的宣传，极力回避别墅这样的字眼，称之为"好一点的房子"。明明是别墅，为什么非不叫它别墅呢？原来，早在2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出"停止别墅类用地的土地供应"。2006年12月份，国土资源部、国家发展改革委把别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录》。2010年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，第一条中就提到了"要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地"。也就是说，2003年之后别墅建设就被严格禁止了。于是，为了让新建别墅项目顺利出台，建湖县就想出了在名称上做文章的主意。

　　根据建湖县发改委批复的文件看，这个项目当时是以文化休闲街的名义进行的立项，总占地面积11万多平方米。分商业区和住宅区两部分。但商业建筑用地，仅仅占整个项目用地的三分之一不到，大部分土地面积的建设名目是住宅。如果御墅东方项目是普通住宅项目，那么按照住建部2006年出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中规定，自2006年6月1日起，各城市(包括县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。但记者在跟随建湖县规划局的邵科长来到了御墅东方项目中实地勘察，并没有发现任何一间90平米以下的商业住宅。

　　国家在限制别墅建设的规定中最主要的标准就是容积率，容积率又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越高，占用土地面积上的建筑面积也就越高。容积率越低，占用土地面积上的建筑面积也就越低。那么御墅东方的容积率是多少呢？

　　按照国有土地的出让程序，必须要由规划部门先进行用地规划，然后再由当地国土部门负责征地，通过招拍挂的形式进行土地出让。而且受让土地的一方要严格按照土地出让条件使用土地。在建湖县提供的国有建设用地使用权出让公告中记者看到，建湖县国土局当初在出让这块土地时，规划部门在用地规划中的要求是容积率要达到1.0以上，建筑密度要大于55%。但是，项目建设是不是按照这个标准执行的呢？

　　记者从规划局拿到的建设工程规划许可证上看到，整个御墅东方项目一共占地6万多平方米，共94户。容积率仅为0.641，建筑密度只有22.5%，而且这个0.641的容积率还是商业区和住宅区两部分一起核算的，如果去掉商业区单算别墅区的容积率，那么会是一个更低的容积率。

　　就这样，御墅东方项目先以住宅名义立项，取得建设所用的土地后，县规划局又擅自修改规划，按照别墅标准施工建设，大片别墅区就这样落成了。

　　别墅的名字虽然可以改，可是样子改不了，这么多别墅矗立在眼前，与当初的规划明显不符，城镇国有土地使用权出让条例中的第十七条中规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

　　记者在采访中发现，除了这个御墅东方别墅项目，就在建湖公园另一侧，还有一片同样豪华的别墅区，名叫双湖一品。共有九十多栋豪宅，这个项目也是以住宅的名义于09年立项，今年刚刚建成。

　　那么对土地用途负有监管职责的国土部门又是如何监管的呢？虽然建湖县规划局局长没有正面回答记者的问题，但在局长的助理那，记者得到了答案。"我们一个小县城，没有那么多支撑，所以作为县里面包括规划部门包括设计单位，也很为难。总要拿一两块地作为我们县里面考虑很多，最后也就拿一两块地作为开发。"

　　建湖县违反国家禁令，顶风建起了大片别墅，对这件事，县里负有监管责任的发改委、规划局、国土局等部门，不能说没有作为，但他们是怎么做的呢？先是把别墅以住宅的名义来规划立项征地，然后再擅自更改规划，所谓的普通住宅就摇身变成了别墅。按当地有关负责人的话说，地方上发展需要财力，"总要拿出一两块地来开发"，看来，为地方谋利正是他们置国家的禁令和规定于不顾的内在动力。

以下是引用谭顺元在2011-08-21 16:57:55的发言：

冠之以“别墅”，好像都是富人享用的住宅。

小人也有一幢所谓的别墅，可俺乃穷人一个。