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21世纪网 作者:邝国泉 月份,国内楼市出现“小阳春”。有不少投机客趁低入市,更有一些人不惜购买虚假的购房资格即假“房票”去楼市“抄底”。这些非“刚需”的买盘为何在房价没有明显下跌的情况下,敢于出手买楼呢?根本原因是他们听信“房价万年涨”的谬论,相信中国房价未来仍然长期看涨。 经济学大师凯恩斯有一句名言:“长期而言,凡人皆死”。试问,谁能准确预测中国经济未来的20年?既然没有,谁又能保证中国房价长期看涨呢?今天预言中国房价继续大涨的人,都把赌注建基于一个核心假设之上的,这个假设就是中国经济还有10年乃至20年的高增长。但是,越来越多的迹象表明,这一假设过于乐观了。中国政府主动将“十二五”期间GDP的目标增长率调低至7%,就是一个不容忽视的明确信号。 还是让我们用事实说话吧。先看一些他山之石。 在美国,房地产行业最权威的价格指数是标普-席勒全美国房价指数(S&/Case-Shiller Home Price Index)。该指数显示,美国房价自2007年3月见顶以来,已累计下跌超过1/3;2011年第四季度全美国的平均房价已跌回2002年下半年的水平。换言之,美国楼市已惊现“八年零涨幅”,这在中国楼市一些极端乐观派的脑子里是不可想象的! 再看日本。众所周知,日本是近200年来地球上房地产泡沫最大的牺牲品。自1991年见大顶以来,日本房价曾连续15年下跌,累计跌幅高达65%,目前已经跌回到上世纪80年代初的房价水平。“房价万年涨”在日本人心目中早已成为“黄粱一梦”;而且,日本楼市还将受制于人口老龄化、地震、核泄露等非经济因素的严重威胁。 说回中国,最好的前车之鉴当然是香港。香港楼价自1997年见顶之后,一路跌到2003年,最大跌幅同样达到65%,直到2011年才总算回到了1997年的房价水平。就是说,如果在1997年最高点买楼,需要14年才能解套;考虑到资金成本,称之为“14年零涨幅”并不为过。 在预测中国房价的时候,多数“专家”都热衷谈论货币供应量、地价、房价收入比、人口结构等各种经济变量,都闭口不提房屋质量。其实,建筑质量也是决定中国房地产长期价值的一个关键因素。近五年来,中国的房地产业饱受“质量门”事件的冲击,大量潜伏的质量问题在未来很多年后将集中爆发。事实上,国内一些品牌开发商在标志建筑项目中都屡次被查出使用“瘦身钢筋”等不合格建材,那么,众多中小开发商的楼盘质量就可想而知了。从上海的“楼倒倒”到最近的万科“毒地板风波”,扪心自问,有多少人对中国的房地产质量安全抱有长期信心呢? 鉴于偷工减料比较普遍,不少业内人士认为,中国近几年来竣工的楼盘建筑寿命一般预测只有50年,比70年的产权期限还要短。试想,经过10年、20年的折旧之后,手头的房子都快变成危楼了,在这种情况下,还吹嘘“房价万年涨”不是既荒谬且滑稽吗? |